土地使用权应当符合什么要求(土地使用权应当符合什么要求民法典)

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近日媒体关于温州“20年到期房”的报道，引发了远超温州本身的关注。连日来当地部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期，面临花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇。温州市国土局上周末回应称，近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读，但也承认住宅用地使用权面临续期的问题给群众带来不便，已着手研究相关方案(据4月18日《第一财经日报》)。

光明网评论员评论：

其实，每个家庭在购买商品房时，都对土地70年使用权后的问题产生过疑问，只是由于时间太长和相关部门并没有明确答复，再加上大家都这么“稀里糊涂”，也就抱着“天塌压大家”的心理走一步看一步。眼下，温州出现“20年到期房”的续费问题，一下子要业主掏上数十万的土地出让金来“续租”土地，不免让很多地方的购房户一下子紧张起来，尽管距70年产权到期普遍还有不少年，然对于少数很早购买的商品房，或是由原来房改房转变过来的住宅，距房产权到期，也就“眉毛前面抹一把”快到眼前了。据报道说，房产到期下一步如何“自动续期”，如何续费及续多少费用，国家和地方均没有出台明确规定，深圳虽有地方标准，但其地方的特殊性，对其它地方也不具有借鉴意义，实际上房产到期究竟下一步如何?现在依然是无据可依的“空白”期。

在国家没有统一规定，甚至连最基本的指导意见尚未出台之前，由地方根据实际情况自行“做主”，难免会有“瓜前李下”之嫌，因此，尽管温州官方认为媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的“误读”，但无论收到收少，也无论表面上看如何“合理”，都缺少明确的法律依据作支撑，是事实上的“合理不合法”。专家认为，如果房产到期后所有人仍自己居住，可以“免费”自动续期;但如果存在转卖交易，就应当收取一定比例的土地续期出让金，甚至给出原房价1/3的比例。但在笔者看来，房产到期，只要房屋仍由居住和交易价值，土地使用权就应当与房屋“相伴相随”，政府不应当再收取任何费用。

据农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐表示，土地使用权之所以确定70年这一期限，是因为考虑到中国的改革是“走一步看一步”的渐进式改革，要是当初就提永久的话，反对声音肯定极大，才不得不提出时间段。这就可以看出，当初确定最长70年土地使用权，是局限于当时的特定环境和特定思维，是推动改革的一项“权宜之计”， 廖洪乐也坦言，如果“房地合一”的话，就是土地私有。不私有的话，就“合一”不了。主要有意识形态的考虑，要破局还是比较困难的。最好的办法就是将问题搁置，让后来人来解决。现在无论是社会环境，意识形态还是人们对改革的承受心理，早非几十年前可比。相反，一个最长70年的时间局限，引发了很多复杂的连带后果，也应当由现在的“后来人”进行完善和彻底解决的时候了。

用现在的目光看，对于建设用地使用权尤其是住宅用地使用权最长70年的期限，存在很多矛盾与不合理之处，他不但人为限制了房屋建设质量的提高，更为某些受用寿命超过70年或更长时间的高质量房屋，埋下了诸多制度上的障碍甚至隐患，如果自动延期或免费续期，这意味着70年土地使用权“名存实亡”。如果再次收费续期，则给不少以土地财政思维的地方政府留下了巨大“创收”空间，由此而带来的不稳定隐患甚至不亚于征地拆迁。而且从法理上看，作为中华人民共和国的合法公民，公民在自己的国家的土地上，耗尽大半生甚至毕生积蓄购买房屋之后，没等到再有积蓄，马上又要面临土地使用金续期的压力。这种把国家与合法公民之间血肉共存的关系完全沦为“商品化”，让合法公民在自己的国家没有一块永久立足之地的“土地政策”，既无法获得社会公众的认同，也难以适应时代的发展，更无法让人发自内心的“爱国爱家”。公民在自己国家购买到合法住宅的那一刻起，就是在向世人宣言对脚下土地的拥有权，因此“房地合一”无论与法与理都是顺理成章。

很显然，一项土地使用权最长70年的“障碍”，既遏制了人们房屋消费的信心，给二手房交易带来诸多后续问题，不利于房产市场的健康发展，甚至阻碍了很多企业的长期发展战略，让整体国民处在一种“漂浮”状态，是到了该立法矫正的时候了。

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