土地承包经营权抵押生效条件(土地承包经营权抵押合同效力如何认定)

【导读】

2014年1月19日，中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》(即2014年中央一号文件，以下简称《意见》)。《意见》指出，要在“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地经营权向金融机构抵押融资”。

从上世纪80年代我国农村土地承包责任制在中央政策中获得承认以来，农民对所承包的土地已逐步可行使流转、转租、入股、无偿续期及继承等权利，但承包经营权在法律上的权属一直比较模糊。这也导致当前我国农村土地承包经营权在流转过程中，存在流转期限短、程序不规范、承包人权益易受侵害等问题，制约着农村经济与社会的进一步发展。在我国农村地区城镇化进程加快，现代农业加速发展的背景下，政策首次明确全国范围内承包土地的经营权可担保抵押。对此究竟有何重要的意义?此政策又会对农村经济和城镇化建设产生哪些深远影响?

农村土地承包经营权可抵押担保，对赋予农民财产权、促进农业现代化和推动农村地区城镇化进程有着重要意义

(一)这是赋予农民财产权的关键举措农民依托土地经营权获得相关财产权利需要法律依据，尽管2007年我国《物权法》明确了土地承包期限和续约、转让等权利，2008年十七届三中全会在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确农村土地承包权可在“自愿、依法、有偿”原则下实现流转，但对之相关的财产权利界定并不明晰。近年来社会各界就农村土地承包权是否属于农民财产权利的问题一直开展着广泛的研讨，其中争论焦点就在于是否可比照实物资产进行抵押担保。一些地方在此背景下已着手探索实践。早在2010年末重庆就开始试水农村承包地经营权抵押融资，尽管得到人民银行、银监会等高层管理部门的许可，但受有关政策与现行法律的约束(如最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条就规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效”)，实际操作中基本由政府集中组织推动并提供贴息，需结合其他担保物而非直接以承包权抵押，实际效果并不理想。因此，对于承包土地上没有温室大棚、灌溉设备、作业机械等固定资产投入的农民，承包经营权难以融资担保多年来成为制约生产资本募集、农业基础设施投入和土地有效流转利用的关键因素，也限制了广大农民获得财产收益以进一步提升生活水平。2014年中央一号文件明确农村土地承包经营权的可抵押担保属性，实质上等于确认农村土地承包经营权是我国农民的一项财产权利，其可完整实现经营使用、有偿流转、抵押担保、长期持有及继承等财产功能，将成为与住房、农业设施等资产相匹配的农民固有财产。未来在相关法律和规范逐步出台落实后，这项财产权利将正式拥有法律依据和保障。

(二)政策有利于农村土地流转和高效利用，助推农业现代化进程近年来全国开展的土地确权行动以及今年中央文件明确土地承包经营权可抵押担保，直指以往农村土地流转诸多问题的核心难点――明晰权属、规范交易和市场定价。核心根源问题解决后，金融机构和专业中介机构参与农村土地流转和开展农业金融业务过程可以避免抵押物权模糊的风险，有利于吸引更多专业机构进入农村经济领域，推动农村金融走向专业化，繁荣农村不动产交易和金融担保市场。更重要的是，随着农村土地承包经营权可抵押担保，在众多金融机构和专业机构的参与协助下，农村土地承包经营权的估价将实现与市场真正接轨，能较充分地反映出未来收益折现估值，从而大幅降低农村居民收益受损风险。农户可更放心地通过土地承包经营权入股到各类种植、养殖、畜牧、农产品加工等产业化集团，或直接转让给其他大农户和产业集团。这样一来，分散的土地将逐步集中到有更强的农业经营意愿和经验的农户手中，不仅利于农村土地得到更充分有效利用，也有利于大农业庄园实行专业化经营和产业化运作。而脱地的农民，离乡的可以同时享受土地承包经营权转租、入股或转让的财产收益和外出打工收益，加快财富积累和生活水平提升;守土的可以在保留土地经营权各项收益的同时参与到农村经济各类产业化组织中，在农产品加工、物流、商贸流通、社区服务等领域找到新的位置，利于农村经济活动分工专业化水平提升。因此从长期来看，土地承包经营权的财产权属清晰化和资本化将成为我国以小农经营为主的农村经济结构向专业化大农业经营转变的关键助推因素，最终将促进农业现代化的实现和农民生活水平的大幅提升。

在各种利农、惠农政策的扶持之下，实现乡村振兴战略也必将是不久的未来我们所喜闻乐见的图画。

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