住房反向抵押贷款案例(住房反向抵押贷款的可行性研究)

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房屋反向抵押贷款定义

住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构。相应的金融机构会评估借款人的年龄、预期寿命、房屋当前价值、未来升值、折价等。在对借款人死亡时的损失和财产价值进行综合评估后，根据房屋评估值减去预期损失和预付利息，根据该人的财产计算，将房屋价值划分为零。平均寿命，并分配给在预期寿命期间每月或每年向借款人支付现金，并持续到借款人去世。它允许保单持有人在其一生中提前使用房屋的出售收益。

当借款人收到现金时，他或她将继续占用房屋并负责房屋的维护。当借款人死亡时，相应的金融机构取得该房屋的产权，并出售、出租或拍卖该房屋。所得款项用于偿还贷款本息，相应的金融机构还享受房屋增值。即“抵押财产，领取年金”。由于操作过程就像反向做抵押贷款业务，就像金融机构分期向借款人购买房屋一样，所以最早在美国被称为“反向抵押贷款”。

住宅反向抵押贷款面临的问题

首先，年龄预测存在不确定性。在时代发展的今天，预测一个国家普通民众的平均寿命一般并不困难。住房反向抵押贷款遇到的年龄预测障碍主要来自两个方面。首先，借款人的道德风险，这意味着期望长寿的健康老年人会比患有疾病的不健康老年人更愿意使用它。住宅反向抵押贷款现象。这使得贷款人根据普通寿险公司的寿险表预测的老年人预期寿命较低。二是住房反向抵押贷款期限过长。在此期间，医学科学的发展很可能出现巨大的突破，这将大大延迟人类的寿命，导致贷款人增加付款，延迟恢复，造成巨大的损失。

其次，利率预测存在不确定性。中国是发展中国家，历史证明，发展中国家在发展过程中容易出现通货膨胀，导致银行利率相应大幅上升。虽然我国目前的通货膨胀并不严重，贷款利率也不高，但很难保证这种情况在未来几十年内不会改变，而且过去的低利率很容易导致未来低利率的预期，这使得反过来又增加了贷方的风险率。

第三，未来房价预测存在不确定性。这是三大不确定因素中最不确定的一个。之所以这么说，是因为如果按照理论界的普遍看法，房价水平应该由收入决定，那么准确预测未来的收入增长是极其困难的。此外，中国70年的土地使用权规定也使得在使用权结束时房屋的价值难以把握。由于住宅反向抵押贷款存在上述三大不确定性，而且对于我国商业银行来说又是一个全新的事物，因此我们应该以积极审慎的态度开发新的住宅反向抵押贷款授信额度。场地。

由于我国商业银行还严重缺乏实践经验，发展住房反向抵押贷款应遵循的首要原则是审慎。所谓谨慎，就是宁愿去考虑不确定性最坏的情况，也不愿去冒险，一味地往好处想。由于住宅反向抵押贷款的特殊性，实行审慎原则不会给银行造成很大的损失（只会减少部分规模）。从世界各国从事住宅反向抵押贷款的实践来看，此类贷款占贷款总额的10%。比例不大），借款人未来不会遭受很大损失，因为住宅反向抵押贷款可以设置特殊条款来保护借款人。

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